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房地产会计核算与土地增值税清算技巧

(本课程滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,请拨打010-62258232咨询最新时间、地点等培训安排!)

【培训时间】2019年10月26-27日(周六、周日)
【培训地点】杭州海外海百纳大酒店(杭州市沈半路456号)
【培训费用】3980元/人(包含:培训费、资料费、场地、中餐、茶点、现场咨询费等)
【培训对象】
·各市区县税务局、税务师事务所、会计所、律师所律师、财税咨询公司等工作相关人员
·各房地产业董事长、总经理、分管副总、财务(税务)总监、财务经理、财税主管、主办会计等财税相关人员
【课程收益】
今年7月16日《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世,朋友圈被征求意见稿刷屏了。征求意见透露出未来土增税的巨大转变:土增税法将上位为国家法律;出让、转让集体房地产将纳入征税范围;纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土增税清算……房地产的冬天要来了吗?通过新的土增税法,房地产企业又该如何应对?对房地产开发企业而言,重要的则是活好当下:在国家密集调控背景下,特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下,如何做好账务处理与土增税的清算,有效规避清算的风险?在全面增值税以及国地税合并之后,面对强大的大数据新系统下的税收征管等手段,房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险?如何在不违反税收法律法规的前提条件下,全面实施土地增值税筹划,提升企业效益呢?

培训讲师】林老师
中国注册税务师、会计师、律师。我国著名的房地产纳税规划实战筹划专家,被誉为房地产财税答疑“第一人”。
现为某省税务局官员,国家税务总局讲师团成员,国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才。厦门国家会计学院硕士研究生导师、闽南师范大学等数所院校客座教授,多次组织、参与全国税收大要案稽查工作,潜心于房地产业财税研究,具有深湛的理论基础,丰富的实践经验,广泛的财经法规知识积累,并著有《土地增值税清算操作指南》1-5版、《房地产企业所得税汇算清缴》2019版等。

【课程大纲】

第一部分:房地产企业 重、特、难点业务会计核算与涉税实务
一、拿地环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范
1.土地价款从销售款项中减除应如何进行会计核算,涉税风险主要在哪里?
2.企业取得包括土地出让金返还等在内的各种政府性资金应如何进行会计核算与税务处理?
3.各类补偿性支出(拆迁安置费、通风采光等)及实物性补偿支出会计应如何核算,涉税问题主要有哪些?
4.拿地时红线外附加工程(修路搭桥建公园等)应如何进行会计处理,税务上该如何处理?
5.拿地时配建的有偿限价房或无偿人才公寓、社会保障房等会计核算如何处理?税务上又该如何处理?
6.购买在建工程(烂尾楼)取得的项目或土地会计核算应注意什么问题?涉税处理时又会产生什么不利影响?
7.结婚生子式与友情同居式的合作建房有何不同?会计核算与税务处理都各有什么优缺点?
8.以承债式股权收购取得项目税收如何处理?
9.以债务重组或破产重组介入项目会计核算如何处理?涉税问题又该如何处理?
二、开发环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范
1.合同内甲供材与合同外甲供材差异在哪?会计如何核算?税务处理上有何区别?
2.园林绿化工程或自购绿化苗木会计如何核算?税务处理上有何奥妙?
三、预(销)售环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范
1.收到内部认购款应如何进行会计核算?又该如何进行税务处理?
2.捆绑销售(买房捆绑精装修、买房捆绑销售车位等)应如何进行会计核算?税务处理上有什么风险?
3.委托第三人团购销售、付三抵五等促销应如何进行账务处理?税务上如何认定?
4.房地产项目进行分销应如何进行处理?分销费用在税务上如何认定?
5.买房送汽车、家电等买一赠一行为会计处理有何问题?税务上如何认定?
6.售后回租的税务风险主要有哪些?
四、物业自持环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范
1.开发产品自持经营的会计核算与税务处理有何特点?
2.开发产品租赁经营应如何进行会计核算,税务处理上有什么空间?

第二部分:土地增值税清算实务与风险控制
一、土地增值税政策与清算技巧
1.土地增值税的法定清算条件和指定清算条件各是什么?
2.企业符合法定清算条件而不清算有什么纳税风险?指定清算条件满足的情况下自行清算是否可行?
3.税务稽查部门能否对企业未清算的项目进行土地增值税清算并进行处理?
4.房地产项目的清算单位以什么为标准?全国各地的掌握口径是否相同?
5.一个清算单位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必须分开计算增值额并缴纳土地增值税?不分开的情况下有什么风险?
6.房地产开发成本的成本对象如何划分?如果不按建筑面积划分有什么税务风险?
7.纳税义务发生时间与税款清算时间有什么区别?清算的土地增值税税款在什么情况下可以加收滞纳金或处以罚款?
8.分期开发的房地产扣除项目金额如何划分?
二、房地产转让收入的税务处理

1.取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税?
2.营改增前后房地产项目的转让收入发生了什么样的变化?
3.土地增值税在营改增后对房地产企业而言利弊如何?
4.销售面积发生差错存在补退款如何处理?
5.收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税?
6.代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理?
7.开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售?该如何处理?
8.将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?
9.将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理?
10.将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理?
11.企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税?
12.拆迁安置土地增值税如何计算?
13.以上各种行为的增值税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的?
三、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题
1.准予土地增值税前扣除的确认原则与企业所得税税前扣除原则有什么异同? 
2.取得土地使用权所支付金额如何确认?土地闲置费的土地增值税和企业所得税处理是否一样?
3.存在土地出让金返还的情况下,土地成本该如何确认?增值税、企业所得税对此种情况该如何处理?
4.存在支付拆迁补偿费或拆一还一实物安置的情况下,支付的拆迁补偿费和实物安置的房产如何处置?增值税、企业所得税又该如何处理?
5.拿地时存在附加条件(人才公寓、红线外附加工程等)土地增值税清算时该如何处理?
6.土地成本在计算增值税时全额作为销售额的减除项目处理,在土地增值税清算时是否还可以全额作为计算扣除项目金额处理并加计扣除?
7.以股权转让方式取得的项目土地成本如何认定?
8.以投资入股取得的房地产项目土地成本如何认定?
9.购买烂尾楼等在建工程取得的房地产项目需要取得什么票据?土地增值税清算时其购进成本能否加计扣除?
10.企业开发的房地产项目投入时候后或转为固定资产处理后再用于销售如何计算扣除项目金额?能否加计扣除?
11.房地产开发成本如何确认?       
12.房地产开发费用和与转让房地产有关的税金如何确认?
13. 关于大市政配套费是否可以销项抵减(国税发{2009}31号)?
第三部分:现场疑难问题解答(问题请提前打印或书写工整,杜绝长篇大论)

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